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作者：史洪举

近日，全国人大代表庄艳在《检察日报》撰文建议，制定详细方案，完善各方标准，明确公摊区域，明确公摊面积的最大比例、收费标准、测量方式，减少、避免相关争议。

“有恒产者有恒心”，能够拥有一套舒心的住房，是不少人的现实需求。而商品房的实际使用面积即套内面积显然是事关消费者切实利益的大事，探索商品房按照套内面积计价，取消或者规范公摊面积的做法，显然有着非常重要的积极意义。

当前，我国普遍实行由购房者分摊部分共有建筑面积的做法。2001年起施行的《商品房销售管理办法》规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人依法对其享有权利，承担责任。这样的做法并非全无道理，如小区内的电梯、步梯、设备间、绿化等共有部分，也需要业主买单，毕竟每个人都不是关起门来过日子，合理使用公共部分可更好地发挥现代住宅小区的优势。

但一个不容忽视的问题是，近年来，商品房公摊面积呈扩大趋势——从最初的10%以下，到现在动辄20%、30%，甚至40%。这与商品房提档升级、增加电梯数量、公共区域面积增加等因素有关，更与开发商公摊面积计算不透明、暗箱操作等有关，甚至与标准缺失有关。此前一则报道曾引发广泛关注：陕西西安的姬女士2020年购买了一套商业公寓，交房时发现合同上写明69平方米，37平方米是公摊面积，比例超过50%，销售人员却表示，公摊没有问题，符合国家规定，而当地住建局也表示公摊面积占比没有明文规定。

毫不客气地说，公摊面积成为糊涂账，使得消费者买房时对房屋情况无从知晓，待到交房时才像拆盲盒一样得知真相，这极大蚕食了消费者权益。同时，因为公摊标准不明确，还容易产生其他风险：一是开发商把钱花到挑高门厅、室外装潢方面，将小区打造得“高大上”，以刺激销售，提高价格，诱导业主购买，并让所有业主买单；二是开发商可以虚标公摊面积，譬如公共部分成本可能只占房屋总面积的20%，但开发商可以虚标为25%，买房者和监管部门难以查清；三是导致业主长期被宰割，如业主按照100平米总面积缴纳供暖费，实际享受的供暖面积却只有70平米，电梯、小区绿化等公共部分则不需供暖，相当于30平米的供暖费成了物业的额外利润。

当然，也有观点认为，按建筑面积销售是对业主的保护，因为公用部分也属于业主所有。且无论按照哪种方法计算，都是羊毛出在羊身上，开发商会把房价调高来填补公摊面积的费用。但这并不代表按公摊面积计价具有充分的合理性。按套内面积计价对消费者的保护力度无疑更大。绝大多数商品都是按照净含量计价的，至少标明了净含量。如一箱酒内装几瓶，每瓶容量多少，多少度，都标注的一清二楚，就连因过度包装饱受诟病的月饼等礼盒，消费者购买时也会知晓净含量有多少，而非只是购买一个盒子。

故而，商品房按照套内面积计价有着充分的理论基础和现实意义。当然，虽然按照套内面积计价必然会导致单价上升，但这也可以理解，毕竟公共区域和公用设施客观存在。但按套内面积计价的最大优势是，消费者能够清楚地知道预售房屋的实际面积，进而享有充分的知情权和选择权。

近几年，取消公摊面积的呼声一直不断。2019年，媒体曾发布《权威专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”》，建议改革建筑面积的积弊。2021年、2022年两会期间，有全国政协委员建议“取消公摊面积”。虽然取消公摊面积牵涉诸多利益，难度较大，但只要有利于购房者，有利于促进公平交易制度，都有必要全力推进。即便一时难以取消公摊面积，也应厘清公摊区域和标准，设定最大比例、计算标准、测量方式等，以减少、避免争议；同时在消费者预定选购房屋时即明确套内面积，让其有充分的知情权和选择权，不被肆意蒙蔽、宰割。（史洪举）

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